Immobilien-News

2021/08

Immobilien auf Pump?

Warum Fremdfinanzierung beim Immobilienkauf Sinn macht

In meiner täglichen Arbeit fällt mir Folgendes immer wieder auf: Während die junge Generation eher bereit ist, teils zu hohe Finanzierungsrisiken beim Immobilienkauf einzugehen, ist gerade die ältere Generation häufiger der Ansicht, „Schulden zu machen“ wäre schlecht. Dabei sind Glaubenssätze meist keine gute Entscheidungshilfe – sei es nun traditionell motiviert („Das haben wir immer schon so gemacht, wie die Großeltern oder die Eltern“) oder der neue Hype im Social Media („Wir kaufen reihenweise Wohnungen in schlechten D-Lagen ohne Eigenkapital“). Und dies, obwohl die Grundregeln bei der Immobilienfinanzierung eigentlich eher simpel sind. Eine der Grundregeln bezieht sich auf den sogenannten Leverage-Effekt.

Der Leverage-Effekt (Hebel-Effekt) beschreibt den mathematischen Zusammenhang zwischen Gesamt-/Eigenkapital-/Fremdkapitalrendite und dem Verhältnis von Eigen- und Fremdkapitaleinsatz. Er ist neben steuerlichen Effekten der Grund für die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit von Fremdfinanzierung beim Immobilienerwerb.

Die Formel erspare ich Ihnen an dieser Stelle – auch wenn sie relativ einfach zu berechnen ist. Am anschaulichsten lässt sich der Zusammenhang grafisch darstellen:

Dabei sind 2 Fälle zu unterscheiden:

Fall 1: Die Gesamtrendite der Immobilie ist höher als der Fremdkapitalzins

Fall 2: Die Gesamtrendite der Immobilie ist geringer als der Fremdkapitalzins

Vereinfacht gesagt bedeutet dies:

Sofern die Gesamtrendite des Investments höher ausfällt als der Fremdkapitalzins, steigt die Eigenkapitalverzinsung (exponentiell) mit dem Fremdkapitaleinsatz.

Aber Vorsicht: Daraus könnte man schließen, so viel Fremdkapital wie möglich einzusetzen, wäre immer richtig. Dies ist gefährlich. Zum einen kann ein „Overleveragen“ durch Marktwertveränderungen letal wirken, zum anderen kann sich der Effekt bei Mietausfällen, größeren Investitionen etc. auch umkehren.

Deshalb sollte eine maximale Beleihung von 85-90% (teils auch deutlich weniger) in der Regel nicht überschritten werden.

Insgesamt gibt es jedoch kaum einer andere Investitionsmöglichkeit, bei der eine Fremdfinanzierung ökonomisch mehr Sinn macht, als bei Immobilien.

Wichtiger Hinweis beim Blog:
Für die Richtigkeit der enthaltenen Informationen wird keine Haftung übernommen. Die Inhalte spiegeln allein die Meinung des Verfassers wider. Es wird keine Rechts- und Steuerberatung vorgenommen. Bitte holen Sie sich zur Beurteilung Ihrer individuellen Situation den Rat eines Steuerberaters und Rechtsanwalts ein.

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